本報記者 冷翠華

華安財保資產(chǎn)管理有限責任公司設立的“華安—長(cháng)沙城發(fā)片區改造債權投資計劃”近日完成登記。這是險資機構進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資的案例之一。今年以來(lái)，險資機構繼續加大不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資力度，收租類(lèi)物業(yè)備受險資歡迎。

與此同時(shí)，近年險資進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資的形式正在發(fā)生深刻變化，從以前主要投資地產(chǎn)股轉向多元投資，且更注重長(cháng)期投資回報。其投資方式包括設立債權投資計劃、成立私募股權基金收購地產(chǎn)項目公司的股權、加大以不動(dòng)產(chǎn)項目為底層資產(chǎn)的公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）的配置力度等。

以多種方式參與投資

以多種方式參與不動(dòng)產(chǎn)投資，正在成為險資重要的資產(chǎn)配置方式之一。

例如，部分險資機構通過(guò)私募股權基金直接收購不動(dòng)產(chǎn)項目公司的股權。天眼查APP最新數據顯示，坤華（天津）股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“坤華天津”）對外投資項目合計已達14個(gè)，全部為收購萬(wàn)達系商業(yè)地產(chǎn)的項目公司股權，對其中12家公司的持股比例為100%，對另外兩家公司的持股比例為99.99%。

坤華天津成立于2023年底，至今僅一年多時(shí)間，由新華人壽保險股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新華保險”）持股99.9%，中金資本運營(yíng)有限公司持股0.1%。由此可見(jiàn)，新華保險在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域投資力度較大。

部分險資機構聯(lián)合投資機構設立住房租賃私募股權基金。例如，今年新華保險、大家人壽保險股份有限公司聯(lián)合攜手萬(wàn)科集團旗下住房租賃平臺等，成立萬(wàn)新金石（廈門(mén)）住房租賃股權投資合伙企業(yè)（有限合伙），前二者分別持股約59.9%和30%。

北京排排網(wǎng)保險代理有限公司總經(jīng)理楊帆對《證券日報》記者表示，住房租賃股權投資基金主要專(zhuān)注于住房租賃市場(chǎng)，更注重長(cháng)期穩定收益，這種投資模式有助于整合資源、優(yōu)化配置，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。同時(shí)，通過(guò)股權投資方式，可以更好地分享住房租賃市場(chǎng)未來(lái)的紅利，實(shí)現長(cháng)期穩健回報。

中國人壽保險股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中國人壽”）則擬與財信吉祥人壽保險股份有限公司等聯(lián)合成立北京平準基礎設施不動(dòng)產(chǎn)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“合伙企業(yè)”）。中國人壽認繳出資35億元，國壽資本投資有限公司將作為合伙企業(yè)的管理人。該合伙企業(yè)將以國家戰略為契機，對基礎設施公募REITs進(jìn)行投資。

險資機構還通過(guò)直接認購REITs等方式加大不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資力度。例如，3月14日，華夏華潤商業(yè)REIT作為首批消費類(lèi)公募REITs成功發(fā)行上市，中國人壽系統內資金共認購約6.86億元，占總募集規模的10%，成為第一大外部投資人。

收租物業(yè)受歡迎

業(yè)內人士分析認為，與前些年重倉地產(chǎn)股不同，近兩年險資的不動(dòng)產(chǎn)投資方式更加多元，且無(wú)論是收購以商業(yè)綜合體為主的不動(dòng)產(chǎn)項目公司的股權，還是瞄準住房租賃市場(chǎng)，抑或是設立基礎設施不動(dòng)產(chǎn)投資私募基金，這些投資都有一個(gè)共同特點(diǎn)，即更加注重底層資產(chǎn)本身的投資價(jià)值，且注重租金等長(cháng)期收益。

從險資在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的新增投資案例來(lái)看，近年其對存量商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓、康養地產(chǎn)、長(cháng)租公寓等領(lǐng)域的物權投資明顯增加，當“房東”的趨勢加深，底層資產(chǎn)出租、運營(yíng)等產(chǎn)生的收益也逐漸成為險資追求長(cháng)期穩定投資收益的重要路徑。

中國平安保險（集團）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中國平安”）副總經(jīng)理、擬任首席財務(wù)官付欣在近日舉行的2024年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上表示，中國平安不動(dòng)產(chǎn)投資敞口持續收窄，同時(shí)，公司配置了可以產(chǎn)生穩定現金流的收租物業(yè)，這部分的穩定現金流為投資的可持續性提供了非常好的壓艙石，敞口收窄疊加資產(chǎn)穩健性高，確保了能夠提供長(cháng)期現金流。

仲量聯(lián)行中國區投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運營(yíng)主管兼華北區負責人徐茜茜對《證券日報》記者分析道，地產(chǎn)投資具有較長(cháng)投資周期的特性，這與險資的久期相契合。地產(chǎn)投資為險資開(kāi)辟了更多與長(cháng)期負債期限相匹配的資產(chǎn)選擇，優(yōu)化其資產(chǎn)配置。近年來(lái)，險資持續發(fā)掘優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項目的投資機會(huì )，在當前房地產(chǎn)行業(yè)調整以及利率下行的背景下，一些優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項目已經(jīng)顯現出很高的性?xún)r(jià)比，例如，一線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率大約在5.5%至6.5%之間，這無(wú)疑有助于提高保險公司的整體投資收益率。

楊帆認為，險資加大在地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，將有助于優(yōu)化整體資產(chǎn)配置格局，實(shí)現資產(chǎn)多元化，降低投資風(fēng)險。同時(shí)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖和監管政策的支持，預計險資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資規模將保持穩定增長(cháng)。房地產(chǎn)在險資資產(chǎn)配置中的比例將保持在合理水平，既能有效控制風(fēng)險，也有助于提升投資收益率。

受訪(fǎng)業(yè)界人士一致認為，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，險資的介入有助于穩定樓市預期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展；通過(guò)投資房地產(chǎn)，險資可以為實(shí)體經(jīng)濟提供長(cháng)期資金支持，促進(jìn)經(jīng)濟結構調整和升級。整體來(lái)看，預計未來(lái)險資還會(huì )繼續加大對房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資力度。