近日，市民在浦東某樓盤(pán)售樓處看房。 王繹淩 攝

■根據上海市房地產(chǎn)交易中心數據，截至2月27日，上海2月二手房交易量超過(guò)1.58萬(wàn)套，全月有望突破1.6萬(wàn)套

在上海蛇年首輪宅地土拍中，虹口瑞虹新城板塊的一宗宅地拍出今年全國最高樓面價(jià)。中原地產(chǎn)瑞虹天地分行店長(cháng)袁成發(fā)現，土拍結束的一周多時(shí)間里，前來(lái)咨詢(xún)看房的人明顯多了起來(lái)，僅周末就能接待20組客戶(hù)，客流幾乎翻倍。

多輪土拍市場(chǎng)熱度，逐漸傳導到樓市。近日，記者實(shí)地走訪(fǎng)內環(huán)、中環(huán)以及外環(huán)外的中介門(mén)店、新房售樓處，發(fā)現市場(chǎng)期盼已久的“小陽(yáng)春”提前到來(lái)。數據顯示，2月份二手住宅交易量較去年同期實(shí)現翻倍增長(cháng)。

樓市“小陽(yáng)春”提前

一般來(lái)說(shuō)，3月是樓市一年當中的首個(gè)交易旺季，俗稱(chēng)“小陽(yáng)春”。記者走訪(fǎng)發(fā)現，市場(chǎng)主體普遍認為今年的“小陽(yáng)春”有所提前，“從農歷春節過(guò)后的第二周開(kāi)始，交易迅速恢復至節前水平”。

新房市場(chǎng)持續回暖。2月26日當天，上海再現“日光盤(pán)”。位于內環(huán)內的普陀區越秀蘇河和樾府項目與靜安區越秀靜安天玥項目，憑借優(yōu)越的地理位置，開(kāi)盤(pán)當日便全部售罄。

暖意從核心區向外延。浦東三林地處中環(huán)，招商臻境項目售樓處即使是工作日也不乏人氣，有市民全家出動(dòng)來(lái)看房�！�2月5日蛇年復工以后，周末來(lái)訪(fǎng)量是持續攀升的�！表椖夸N(xiāo)售經(jīng)理陳霈說(shuō)。2月第三周，工作人員接待了大約350組購房者，和2024年10月即房地產(chǎn)“滬七條”實(shí)施首月的周均數量持平。到了2月第四周，來(lái)訪(fǎng)量進(jìn)一步增加到450組左右，新房成交的決策周期從半月至一個(gè)月，縮減到一個(gè)星期。

二手住宅市場(chǎng)更能直觀(guān)反映市場(chǎng)熱度。根據上海市房地產(chǎn)交易中心數據，截至2月27日，上海2月二手房交易量超過(guò)1.58萬(wàn)套，全月有望突破1.6萬(wàn)套�！耙枣溂覟槔�，2月份門(mén)店帶看量同比上升超過(guò)50%�！鄙虾ｆ溂覙I(yè)務(wù)策略部總監李根說(shuō)。

記者走訪(fǎng)發(fā)現，這背后主要有三股動(dòng)力。位于閔行莘莊板塊的太平洋房屋畹町路二店，最近一周接待的購房者有12至16組，比春節之前還要多�！拔覀冐撠煹钠瑓^有不少學(xué)區房，不少家長(cháng)要趕在4月份之前抓緊看房、完成過(guò)戶(hù)，于是早早帶動(dòng)二手房交易的先行指標上升�！钡觊L(cháng)韓小飛解釋說(shuō)。

其次是土拍市場(chǎng)的熱度傳導。從去年下半年以來(lái)，全國史上樓面價(jià)前三高相繼誕生在上海，土拍溢價(jià)率也屢屢攀升�！白罱鼛纵喭僚氖袌�(chǎng)的熱度比較高，給了購房人一些底氣，一些客戶(hù)覺(jué)得3月份市場(chǎng)會(huì )回暖�！痹�成說(shuō)。

長(cháng)遠來(lái)看，上海2024年持續出臺的多項調控政策，特別是“滬七條”的效應仍在釋放。

剛需房成交最多

支撐樓市“小陽(yáng)春”的主力，是剛需群體。根據鏈家監測數據，2月份以來(lái)，面積在90平方米以下的、地段在外環(huán)及以外的、價(jià)位在500萬(wàn)元以下的二手房，成交占比都有小幅度提升。不難看出，這些房屋分類(lèi)特征，精準契合了剛需購房者的需求偏好，表明剛需群體積極入場(chǎng)。

實(shí)際上，從去年“滬七條”實(shí)行以來(lái)，剛需群體占比盡管有小幅波動(dòng)，但一直扮演著(zhù)交易主力角色�！皬膬r(jià)格維度看，春節之后的2月5日至2月25日，500萬(wàn)元以下的二手房交易占比逼近65%，這一數據與‘滬七條’實(shí)施20天的水平相當�！鄙虾Ｌ�平洋房屋品牌負責人金宇表示。

業(yè)內人士普遍認為，2024年出臺的“滬九條”“滬七條”對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響顯著(zhù)，直接釋放了一部分購買(mǎi)力。具體而言，這些政策通過(guò)多方面調整，如降低購買(mǎi)區域限制，讓購房者有了更多選擇空間；大幅降低首付比例，首套降至20%、二套降至30%，減輕了購房資金壓力；放寬非戶(hù)籍社保年限，從5年縮短至3年，使得更多非滬籍人士獲得購房資格；調整普通住房標準等。其中，年輕購房群體受惠明顯。

“許多原本不具備購房資格的買(mǎi)家提前獲得了資格，買(mǎi)房計劃前置，購房的速度和節奏都加快了�！标愽�說(shuō)。

2月13日，上海市發(fā)改委召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )，明確提出要優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策，加大優(yōu)質(zhì)住宅用地供應力度，建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。這種“政策托底+預期引導”的組合策略，有力修復了市場(chǎng)信心，市場(chǎng)暖意有望延續。

理性看待市場(chǎng)回暖

隨著(zhù)市場(chǎng)逐漸回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀態(tài)也變得豐富多樣。在市場(chǎng)中，出現了不同的賣(mài)家行為：個(gè)別賣(mài)家因看好市場(chǎng)前景而選擇惜售，甚至臨時(shí)提高房?jì)r(jià)；也有不少賣(mài)家仍在通過(guò)降價(jià)來(lái)促進(jìn)房屋銷(xiāo)售；還有一些學(xué)區房的單價(jià)漲幅超過(guò)了10%。這一系列現象讓人們不禁疑惑：房?jì)r(jià)究竟有沒(méi)有上漲？

國家統計局的數據為我們提供了一些參考。從數據來(lái)看，上海二手房?jì)r(jià)格指數自去年10月起開(kāi)始由負轉正，在去年10月至12月期間，每月分別上漲0.2%、0.4%、0.9%，今年1月環(huán)比又上漲了0.4%，這意味著(zhù)二手房?jì)r(jià)格指數已連續四個(gè)月呈上漲態(tài)勢。

盡管價(jià)格在上漲，但漲幅卻非常小。李根表示，上海二手房?jì)r(jià)格已經(jīng)止住下跌趨勢，目前已回升至2020年上半年的水平。不過(guò)他也指出，不同區域的表現存在差異，有些區域熱度更高，但總體而言，上海二手房?jì)r(jià)格仍處于平穩狀態(tài)，跳價(jià)也屬于極個(gè)別現象。

“不過(guò)，買(mǎi)家也不用著(zhù)急，目前上海市場(chǎng)上的二手房供應量是充足的，大家要理性看待市場(chǎng)回暖，選擇有性?xún)r(jià)比的房子�！敝薪樘嵝�。（記者 戚穎璞 實(shí)習生 王繹淩）