44號樓頂水箱等設施破敗不堪。張家琳 攝
進(jìn)出同一道大鐵門(mén)，同樣是售后老公房，可徐匯區斜土路上這兩幢售后公房，不僅“平改坡”沒(méi)份，而且區里兩輪“美麗家園”也未惠及。
近日，斜土路2200弄43號—46號樓內多位業(yè)主向解放日報·上觀(guān)新聞熱線(xiàn)63523600反映，他們于2010年前后，通過(guò)正規二手房市場(chǎng)購買(mǎi)的房子，眼下房子年久失修，安全隱患頻現，卻長(cháng)期缺乏應有的物業(yè)服務(wù)。
業(yè)主眼看同小區其他售后公房?jì)韧夥鬯�、修葺一新，便前往居委�?huì )、街道反映，希望一視同仁。但對方卻要他們找原建設單位——與房子一墻之隔的上海醫科大學(xué)（現為復旦大學(xué)）附屬腫瘤醫院；而醫院也稱(chēng)愛(ài)莫能助，要他們聯(lián)系屬地政府部門(mén)。
一些業(yè)主給記者發(fā)來(lái)照片，憂(yōu)心忡忡地說(shuō)：房齡已近30年，滲漏損害嚴重；小區賬面雖有維修資金，但因沒(méi)業(yè)委會(huì )無(wú)法開(kāi)通賬戶(hù)。
老舊公房安全隱患多
記者從徐匯區政府官方網(wǎng)站了解到，2019年9月《徐匯區發(fā)改委關(guān)于楓林街道辦事處振興塊區綜合整治項目概算的批復》中，振興塊區綜合整治項目涵蓋“斜土路2200弄”，建設包括：新鋪瀝青道路、車(chē)棚修繕、小區進(jìn)出口改造等。截至今年1月，徐匯區開(kāi)展兩輪“美麗家園”行動(dòng)，累計投入近50億元財政資金，覆蓋所有公房、售后房和2000年前建成的混合型小區519個(gè)。但上述惠民改造中，獨缺斜土路2200弄43號—46號。
記者實(shí)地探訪(fǎng)，見(jiàn)兩扇寬近6米的大鐵門(mén)前，醒目標注“此大門(mén)樓號：3號至37號、38號、42號至46號”。門(mén)內路面平整，右側多幢居民樓外墻整潔，白色水管錯落有致，左側非機動(dòng)車(chē)庫內停車(chē)有序。繼續入內100多米，邁過(guò)一道小鐵門(mén)，路面一下收窄為2米左右。抬頭望，半空中電纜、電線(xiàn)縱橫交錯。左側非機動(dòng)車(chē)棚內，堆放著(zhù)廢舊冰箱、破舊家具等雜物。右側一幢六層灰白色建筑就是斜土路2200弄43、44號，另一幢六層樓房即為45、46號。兩幢樓外墻斑駁，水痕、污漬隨處可見(jiàn)，從頂樓縱貫而下的水管滿(mǎn)是鐵銹。
43號三樓85歲的應先生說(shuō)，他住的朝北房間多年滲水，室內十分潮濕。記者走進(jìn)44號六樓兩戶(hù)業(yè)主家，室內墻面多處發(fā)黑霉變，有的還豁裂、脫落。44號楊女士告訴記者，自來(lái)水內經(jīng)常有粉塵，水色混濁。記者爬上43號、44號樓頂，清晰可見(jiàn)四周其他售后公房全已“平改坡”，而43號—46號兩幢樓沒(méi)有改造。44號樓頂水箱、水管及設施似廢棄多年，隔熱層多見(jiàn)破裂，碎磚殘瓦、破布等垃圾遍地。
有無(wú)物業(yè)服務(wù)？業(yè)主們連連搖頭。46號一樓孫女士稱(chēng)，自1998年入住至今，沒(méi)見(jiàn)過(guò)有修繕。業(yè)主家中一旦受損，只能自行解決。
改不改、如何改得看產(chǎn)權性質(zhì)
記者當天來(lái)到安康居委會(huì )，居委會(huì )“小區平面示意圖”含有43號—46號，與斜土路2200弄內其他樓房標注的顏色無(wú)任何差異。
有關(guān)負責人表示，43號—46號為腫瘤醫院自建，本世紀初房改后改為售后公房。但規劃用地仍在醫院范圍，估計醫院未履行相應手續，因此房子性質(zhì)仍算系統自建房。因業(yè)委會(huì )無(wú)法成立，就算有維修資金，也無(wú)法開(kāi)通賬戶(hù)使用。
在楓林街道住房保障和房屋管理所，記者在地籍圖上看到紅線(xiàn)標注的醫院規劃用地范圍囊括了43號—46號。據介紹，43號—46號是醫院建造的兩幢六層職工住宅，共66戶(hù)。醫院將上述房屋賣(mài)給業(yè)主，但一直自管，現由一對夫妻從事門(mén)衛、保潔工作。
楓林街道明確，43號—46號為售后公房。經(jīng)向公積金管理中心查詢(xún)，共有房屋維修資金31.89萬(wàn)元，街坊設施資金7.7萬(wàn)元。根據本市《住宅物業(yè)管理規定》第十三條：業(yè)主大會(huì )由一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。但由于上述兩幢房屋仍在醫院紅線(xiàn)范圍內，無(wú)法確定兩幢房屋的物業(yè)管理區域，導致業(yè)委會(huì )無(wú)法成立。
3月23日，記者來(lái)到腫瘤醫院并遞交書(shū)面采訪(fǎng)提綱。醫院事后回復，斜土路2200弄43號—46號建于1992年，為自管公房。按房地產(chǎn)證、1995年腫瘤醫院土地證附圖，屬于（醫院）規劃用地范圍內。其雨污排放按當時(shí)建設要求實(shí)施。樓頂水箱已取消，改為變頻泵送水，水表無(wú)移位。對公共區域零星報修，醫院會(huì )安排維修。
對此，上海市錦天城律師事務(wù)所高級合伙人、上海市律師協(xié)會(huì )物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主任宋安成律師表示，規劃紅線(xiàn)對房屋和物業(yè)管理區域的劃分，并非老舊住房接受惠民改造的前提和剛性要求。改不改、如何改，還得看老舊住房的產(chǎn)權性質(zhì)。
老舊小區改造不能繞著(zhù)問(wèn)題走
今年1月中旬，《關(guān)于加快推進(jìn)本市舊住房更新改造工作的若干意見(jiàn)》指出，本市舊住房更新改造范圍主要包括2000年底前建成，使用功能不完善、配套設施不健全、群眾改造意愿迫切的老舊小區，改造原則為“能改愿改則應改盡改”。宋安成認為，43號—46號業(yè)主已取得房屋所有權證，能完全實(shí)現市場(chǎng)化交易，上述房子性質(zhì)就是售后公房。根據政策，售后公房屬于老舊住宅改造對象，如所屬街道將43號—46號上報，經(jīng)房管部門(mén)、發(fā)改委審批同意后，可以享受“平改坡”“美麗家園”等惠民改造。
宋安成分析，眼下僵局或許在于醫院擁有產(chǎn)權并自建自管的38號樓與性質(zhì)不一的44號結構粘連，導致43號—46號兩棟樓無(wú)法被區分成獨立、完整的售后公房小區，且醫院始終未移交43號—46號的物業(yè)管理職責。宋安成呼吁醫院主動(dòng)聯(lián)系街道，明確43號—46號房屋性質(zhì)為售后公房。街道則響應43號—46號業(yè)主改造需求，使其充分享有應得的惠民改造。
市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )專(zhuān)家委員會(huì )法律援助組組長(cháng)黃友健表示，本市房改已有20多年，但同一個(gè)小區，甚至同一棟樓內，可能還存在產(chǎn)權性質(zhì)不同的房屋。在老舊小區改造推進(jìn)中，有關(guān)部門(mén)不能遇到問(wèn)題繞著(zhù)走，要坦然面對，精準施策。
楓林街道日前書(shū)面回復：“鑒于43號—46號兩幢房屋確實(shí)存在老舊等問(wèn)題，街道下一步將聯(lián)系醫院，進(jìn)一步協(xié)調、收集資料，并向區房管局申請核定兩幢房屋物業(yè)管理區域的劃分情況。待成立業(yè)委會(huì )后，街道將開(kāi)展培訓并督促業(yè)委會(huì )選聘物業(yè)公司，盡快開(kāi)通維修資金賬戶(hù)，并至公積金管理中心辦理維修資金劃轉，盡早啟用該處維修資金。街道還將搭建平臺，與醫院共商、梳理小區內存在的問(wèn)題，優(yōu)先解決小區‘急、難、愁’，為居民提供和諧、有序的生活環(huán)境�！�
